해외(호주) 시민권 취득시 한국 아파트 양도세

해외에 정착해 살고 계신 영주권자분들 중, 한국에 아파트를 비롯한 부동산을 그대로 두고 오신 분들이 많으실 텐데요.
저도 현재 호주에 10년 넘게 살고 있으면서 5년전 영주권을 취득하고 영주권 갱신이 다가와 호주 이민성에서 RRV (Resident Return visa) 나 시민권을 또는 둘다 신청하라는 메일을 받고 문득 이런 궁금증이 생깁니다.
‘만약 내가 해외 시민권을 취득하게 되면, 나중에 한국에 있는 아파트를 팔 때 세금은 어떻게 될까? 지금과 달라질까?’

이번 글에서는 바로 이 질문, 즉 해외 시민권 취득이 한국 부동산 매도 시 양도소득세에 미치는 영향에 대해 명확하게 알려드리고자 합니다.

많은 분들이 단순히 국적이 바뀌는 문제로만 생각하시다 자칫 ‘세금 폭탄’을 맞을 수도 있는 중요한 문제입니다. 따라서 시민권 취득이나 부동산 매각을 계획하시기 전에 반드시 알아두셔야 할 세법의 핵심 원리를 알기 쉽게 풀어드리겠습니다. 글 끝까지 꼼꼼히 읽어보시고 현명한 자산 계획을 세우시는 데 도움 되시기를 바랍니다.

1. 핵심 개념: ‘거주자’ vs ‘비거주자’, 모든 문제의 시작

• 세금 차이를 만드는 가장 중요한 기준은 ‘국적(시민권)’이 아니라 한국 세법상 ‘거주자’인지 ‘비거주자’인지 여부입니다.
• 👤 **거주자:** 한국에 주소를 두거나 183일 이상 거주하는 등, 생활의 중심이 한국에 있는 사람입니다. ‘거주자’는 한국에서 발생한 소득은 물론, 전 세계에서 발생한 모든 소득에 대해 한국에 세금을 냅니다.
• ✈️ **비거주자:** ‘거주자’가 아닌 사람입니다. 본인의 생활의 근거지(가족, 직장, 집 등)가 호주에 있다면 한국 세법상 ‘비거주자’가 됩니다. ‘비거주자’는 오직 한국 내에서 발생한 소득(예: 한국 아파트 양도소득)에 대해서만 한국에 세금을 냅니다.
• 호주 영주권자 신분일 때는 상황에 따라 ‘거주자’로 인정받을 여지가 있지만, 호주 시민이 되어 호주에 계속 거주한다면 명백한 한국의 ‘비거주자’**가 됩니다. 바로 이 신분의 변화가 세금 혜택의 차이를 만듭니다.

2. 한국 세금: ‘비거주자’가 되며 잃게 되는 막대한 혜택들

• 한국 ‘거주자’에게 주어지던 양도소득세의 핵심 혜택들이 ‘비거주자’에게는 대부분 적용되지 않습니다. 이것이 세금 폭탄의 원인이 됩니다.
• ❌ **1세대 1주택 비과세 혜택 상실:** ‘거주자’가 1주택을 2년 이상 보유/거주하면 양도차익 12억까지 세금이 없는 파격적인 혜택입니다. 하지만 비거주자는 이 혜택을 원칙적으로 받을 수 없습니다. 따라서 한국에 보유한 주택이 본인의 유일한 집이라 하더라도, 비거주자 신분으로 매도하면 이 혜택은 사라집니다.
• ❌ **장기보유특별공제 축소:** 오래 보유할수록 세금을 크게 깎아주는 제도입니다. 비거주자도 이 공제를 받을 수는 있지만, 거주 요건 등을 충족하지 못해 거주자에 비해 공제율이 훨씬 낮아질 수 있습니다. (예: 거주자 최대 80% vs 비거주자 최대 30%)
• 결과적으로, 같은 가격에 아파트를 팔아도 비거주자는 과세 대상이 되는 양도차익이 훨씬 커져서, 한국에 내야 할 양도소득세가 수천만 원에서 수억 원까지 늘어날 수 있습니다.
• 대한민국 국세청: 비거주자 양도소득세 안내

3. 호주 세금: 호주 시민의 전 세계 소득에 대한 납세 의무

• 여기서 끝이 아닙니다. 한국에서의 세금 문제와는 별개로, 이제 호주 시민으로서의 의무도 살펴보아야 합니다. 호주에 거주하는 시민권자는 호주 국세청(ATO)에도 세금을 신고할 의무가 생깁니다.
• 🌏 **전 세계 소득 과세 (Worldwide Income):** 호주 세법상 거주자는 호주 내에서 발생한 소득뿐 아니라, 전 세계 모든 곳에서 발생한 소득을 호주에 신고해야 합니다. 당연히 한국 아파트 매각으로 얻은 양도차익(Capital Gain)도 포함됩니다.
• 🏠 **주 거주지 면제(Main Residence Exemption) 불가:** 호주에도 1주택자에게 양도세 면제 혜택이 있지만, 이는 본인이 ‘실제로 거주하는 집’에만 해당합니다. 만약 독자분들의 주 거주지가 호주이면, 한국에 있는 아파트는 ‘실제로 거주하는 집’이 아니게 됩니다. 따라서 투자용 자산으로 간주되어 이 혜택을 받을 수 없습니다.
• 즉, 한국에 세금을 납부하는 것과는 별개로, 호주에도 이 양도차익을 신고하고 호주 세법에 따라 세금을 계산해야 하는 것입니다.

4. 이중과세 문제와 해결책 (feat. 한-호주 조세조약)

“그럼 한국과 호주, 양쪽에 세금을 다 내야 하나요?” 라는 무서운 생각이 드실 텐데요. 다행히 그렇지는 않습니다. 바로 **’한-호주 이중과세 방지 협약’** 덕분입니다.

• 아주 쉽게 설명하면 이렇습니다.
  

  1. 부동산이 있는 **한국에서 먼저 세금을 냅니다.** (1차 과세권)
  2. 호주에 세금 신고를 할 때, **”제가 이 소득에 대해 한국에 이미 세금을 냈습니다”** 라고 증명합니다.
  3. 그러면 호주 국세청은, 한국 정부에 납부한 세금을 호주에서 내야 할 세금에서 공제해 줍니다. (이를 ‘외국납부세액공제’ 또는 ‘Foreign Income Tax Offset’이라 합니다.)

• 예를 들어, 호주 세법으로 계산한 세금이 5만 불이고 한국에 낸 세금이 4만 불이라면, 호주에는 차액인 1만 불만 더 내면 됩니다. 만약 한국에 낸 세금이 더 많다면, 호주에 추가로 낼 세금은 없습니다.
• 호주 국세청(ATO): 외국납부세액공제 안내

5. 핵심 요약 및 최종 체크리스트

• 정리해 보겠습니다.
  • 호주 시민권자가 되면 한국 세법상 **’비거주자’**가 됩니다.
  • ‘비거주자’는 한국 아파트 매도 시 **1세대 1주택 비과세 등 핵심 혜택을 받지 못해** 한국의 양도세가 크게 증가합니다.
  • 동시에 **호주에도 전 세계 소득 신고 의무**에 따라 양도차익을 신고해야 합니다.
  • ‘이중과세 방지 협약’으로 세금을 두 번 내지는 않지만, **결론적으로 두 나라 중 더 높은 세율을 기준으로 세금을 내게 됩니다.**
• 가장 중요한 조언입니다. 이 문제는 개인의 자산 규모, 보유 기간, 양국 법률의 변경 등 변수가 매우 많습니다. 따라서 **시민권 신청이나 아파트 매도 같은 중요한 결정을 내리기 전에, 반드시 한국과 호주 양국의 회계사/세무사에게 공식적인 자문을 받으셔야 합니다.** 전문가의 도움을 받아 절세 전략을 세우는 것이 현명합니다.